Prêts immobiliers : questions / réponses , conditions, taux immobiliers

Le domaine du crédit immobilier est particulièrement complexe. Voilà pourquoi de nombreux particuliers du Finistère font appel à notre service de courtier pour trouver des prêts compétitifs et parfaitement adaptés à leurs projets. Voici les réponses aux questions qui nous sont fréquemment posées...

 

Questions-réponses 

Pourquoi un investissement locatif meublé ?

Des loyers élevés, une fiscalité avantageuse, une grande liberté de gestion... Conseils pour optimiser votre investissement locatif.

7.6% des français possèdent au moins un bien locatif. Il n’empêche, la rentabilité s’atténue, la règlementation est de plus en plus pointue et la fiscalité pénalisante. La solution pour atténuer les défauts traditionnels  de l’investissement locatif : MEUBLER VOS LOGEMENTS.

 

Si vous louez votre bien vide de meubles, vous êtes soumis au carcan de la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz. Le bail doit être conclu pour une durée d'au moins trois ans. Votre locataire a un droit au renouvellement de son bail et il peut donner son congé à tout moment à condition de respecter un préavis de trois mois.

  Pire, en tant que propriétaire, vous ne pouvez récupérer votre bien qu'à la fin du bail en respectant un préavis de six mois et en justifiant votre congé: reprise pour vendre ou habiter.

 

Et, si vous fixez librement le loyer lors de la mise en location, sa révision en cours de bail est limitée. Avec une location meublée, vous échappez en partie à ces contraintes. La loi ne prévoit qu'une seule restriction si votre bien constitue la résidence principale de votre locataire. La location doit être consentie pour un an, tacitement reconductible pour une durée identique.

Un appartement entièrement équipé

Toutefois, attention, louer meublé ne consiste pas à proposer un logement équipé d'un lit, d’une armoire, d'un sofa, et d'une table de cuisine avec des tabourets. Un logement meublé est défini comme «un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante» (article 8 de la loi Alur du 24 mars 2014).

 

Les meublés à usage de résidence principale doivent comporter 11 éléments de mobilier (décret du 31 juillet 2015) : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, des plaques de cuisson, un four ou à micro-ondes, un réfrigérateur congélateur (ou un réfrigérateur doté d’un bac congélateur), la vaisselle nécessaire, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

Faire un inventaire précis

Selon le degré de confort et de standing, vous serez obligé, pour avoir des chances de louer votre bien, d'ajouter d'autres éléments comme une commode de style, un bureau, un téléviseur ou une connexion Wi-Fi. Il faudra également assurer leur entretien et leur renouvellement éventuel à chaque nouvelle location.

Pour vous garantir de toute dégradation ou de vol, un inventaire très précis, établi lors de l'entrée dans les lieux et au départ du locataire, est indispensable. Cet inventaire a un autre atout.

En cas de litige avec le locataire sur la nature du bail ou avec le fisc sur le régime d'imposition des loyers, ce document servira de preuve.

 

Et c'est important car le locataire, comme le fisc, ont tout intérêt à ce qu'il s'agisse d'une location nue. Le premier pourra rester trois ans dans les lieux et exiger une diminution de son loyer; le second pourra vous taxer plus lourdement.

 

Un conseil, avant d'engager des frais d'aménagement : assurez-vous que votre règlement de copropriété n'interdit pas ce type de location. Si c'était le cas, un copropriétaire irascible n'aura aucune difficulté à obtenir la modification de votre bail.

Revenons à la fiscalité, car elle est assez complexe. Juridiquement, vous exercez une activité commerciale.

Dès lors vous avez le choix entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de louer en meublé non professionnel (LMNP).

 

 

Source : https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/pourquoi-un-investissement-locatif-meuble

 

Questions-réponses sur nos services

 

J’ai pris rendez-vous avec des banques, mais je souhaite également passer par votre intermédiaire, comment dois-je m’y prendre ?

Il est préférable de voir un courtier en tout début de recherche car à partir du moment où vous avez initié un contact en direct avec une banque, les portes se ferment et nous ne pouvons plus négocier avec cette banque. Il est donc fréquent que les clients ne souhaitent pas voir leur propre banque et nous laisse gérer l’ensemble des démarches avec elle. De cette façon, nous laissons une chance à votre banque de vous offrir les meilleures conditions de suite, du coup votre banque est dans la "course" et garde toutes ses chances de "gagner" votre dossier. En allant voir les banques seul, vous vous privez d’obtenir un taux de courtier.

 

Quel est l’intérêt de votre intervention ?

Il y a plusieurs intérêts…

• Vous profitez de nos partenariats avec les différentes banques du secteur et vous obtenez ainsi les meilleurs conditions d’emprunt du moment, vous réalisez donc des économies importantes sur votre coût total de crédit.
• Vous gagnez un temps fou dans vos recherches de financement, on s’occupe de tout et défendons au mieux vos intérêts du début à la fin de votre projet.
• Vous avez un interlocuteur unique, entièrement disponible pour vous, qui va gérer l’ensemble de vos démarches et faire le lien entre tous les protagonistes de votre dossier.

 

Combien me coûte votre intervention ?

Notre intervention sert à vous faire réaliser des économies réelles et importantes (sinon notre intervention serait inutile). Les frais inhérents à nos services sont en fonction du montant emprunté, ils sont parfaitement transparents et sont intégrés dans le financement.

 

Les différents types de prêt immobilier

 

Qu’est-ce qu’un Prêt conventionné (PC) ?

Ce prêt immobilier offre une protection contre la hausse des taux d'intérêts. Vous pouvez le demander auprès des banques sous certaines conditions. Cependant, son intérêt est actuellement limité, car les taux sont relativement bas.

 

Qu’est-ce qu’un Prêt d'accession sociale (PAS) ?

Vous pouvez demander ce prêt immobilier auprès des banques, sous certaines conditions. Il vous permet de bénéficier :

• De frais de dossiers et de notaire réduits
• D’un droit aux APL pendant la durée du prêt
• D’une exonération de taxe de publication foncière pour les garanties hypothécaires
• D’un filet de sécurité en cas de perte d'emploi

 

Qu’est-ce qu’un Prêt locatif social (PLS) ?

Grâce à ce prêt, accessible sous conditions, vous pouvez bénéficier :

• D’une réduction de la TVA pour la construction et les travaux dans l'ancien
• D’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans (parfois plus)

 

Qu’est-ce qu’un Prêt locatif intermédiaire (PLI) ?

Il est similaire au PLS, mais ses conditions d’obtention sont plus souples.

 

Qu’est-ce qu’un Prêt social de location-accession (PLSA) ?

Méconnu du grand public, ce prêt immobilier fonctionne en deux phases et permet à des ménages sans apport d'acquérir un logement qu'ils occupent d'abord comme locataires. Ses conditions d'accès sont les mêmes que celles du PAS. Il donne notamment droit a :

• Un taux de TVA réduit
• L'exonération de taxe foncière pendant 15 ans

 

Qu’est-ce qu’un Prêt à taux zéro (PTZ) ?

Comme son nom l'indique, le PTZ s'apparente à une avance gratuite sans intérêt. Offert par l'état, ce prêt est attribué :

• sous condition de ressources
• selon le nombre de personnes du foyer
• selon la zone géographique
• En cas de primo-accession à la propriété ou si l'on peut justifier que l'on n'a pas occupé sa première propriété les deux années précédentes

Le montant du PTZ est réglementé et ne peut financer qu'une part du total d'un projet. Il vient toujours en complément d'un prêt principal. En plus de l'absence d'intérêts, il offre des avantages tels que l'exonération de taxe de publication foncière ou l'absence d'IRA.

 

Que sont les Plans et comptes épargne logement (PEL et CEL) ?

Les PEL et CEL, selon des réglementations qui leur sont propres, permettent de bénéficier de prêts à des taux fixés dès leur souscription. Le montant de ces prêts est déterminé par les intérêts cumulés durant la durée du PEL ou CEL, sous condition de date de souscription et de durée. Cependant, les taux d'intérêts classiques étant bas, les PEL et CEL ont perdu leur attrait. Ils restent des produits intéressants à posséder dans le cas où les taux subiraient une hausse assez importante.

 

Qu’est-ce qu’un Prêt 1% logement ?

Vous êtes salarié(e) d'une entreprise privée de plus de 10 employés et qui cotise au fonds de participation des employeurs à l'effort de construction ? Dans ce cas, vous pouvez demander ce prêt immobilier employeur. Attention cependant, votre employeur n'est pas obligé de vous l'accorder, il faut parfois négocier. De plus, son montant est limité et il doit obligatoirement financer la primo-acquisition d'une résidence principale. Son taux très bas est, à lui seul, un gain non négligeable pour votre projet. Il est peut être considéré comme un apport personnel par les banques.

 

Que sont les Prêts des caisses de retraite et des mutuelles ?

Un certain nombre d'organismes auxquels vous versez des cotisations accordent des prêts pour l'achat d'un logement (ou pour y faire des travaux). Leur montant étant souvent inférieur à 15 000 euros, la durée de remboursement est généralement assez courte, ce qui implique de plus lourdes mensualités en début de remboursement. Les conditions de prêt varient d'un organisme à l'autre, alors renseignez-vous sur ce que propose le vôtre.

 

Que sont les Prêts des collectivités locales ?

La plupart des départements accordent des subventions pour aider à accéder à la propriété. Bien que les montants soient assez faibles, les conditions de ces prêts sont avantageuses. N'hésitez pas à contacter les organismes locaux d'aide au financement de l'habitat et les agences départementales d'information sur le logement (ADIL) pour vous orienter.

 

Que sont les Prêts familiaux ?

Considéré comme un apport personnel par les banques, un prêt familial avec peu ou pas d'intérêts est un atout. Ses conditions sont libres, mais il convient tout de même de rédiger une reconnaissance de dette entre les deux parties, chez un notaire ou non. Il est aussi conseillé de faire enregistrer cet acte auprès de l'administration fiscale, pour qu'elle ne l'assimile pas à une donation déguisée ou des revenus occultes. Coût de l'opération : entre 45 et 75 € pour votre tranquillité.